Kupovina nekretnine često može biti dugotrajan proces koji sa sobom nosi određene rizike, ali mora podrazumevati ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Kako pored same kupoprodajne cene kupac ima obavezu da snosi i druge troškove poput provizije agencijama, naknade javnom beležniku, kupci se neretko odlučuju da kupoprodajni ugovor sačine sami oslanjajući se na modele sa intereneta ili na „pomoć“ koju može da im pruži lice angažovano u agenciji za nekretnine.

U nameri da se izbegnu naizgled suvišni troškovi, neangažovanjem advokata najčešće izostaju mnoge neophodne provere, kvalitetan i pravilno sačinjen kupoprodajni ugovor, a sama procedura zaključenja posla se ne isprati na pravilan način.

Zašto je važno angažovati advokata za kupoprodajni ugovor?

Kao prvo, sudska praksa je pokazala da u situaciji kada kupoprodajnom ugovoru prethodi zaključenje predugovora, ugovorne strane ne overavaju taj predugovor po savetovanju agencije za nekretnine koja je posredovala u kupovini nepokretnosti iz razloga što je to „jednostavnije“.

Ovde nailazimo na prvi problem budući da takav predugovor ne ispunjava zakonsku formu prema kojoj isti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika.

Sudska praksa je bogata sporovima koji su proistekli iz neoveravnja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koja okolnost može ići na štetu kako kupcu tako i prodavcu.

Naveli smo samo jedan primer kada ugovorne strane na samom početku svog pravnog posla prave greške koje kasnije mogu skupo da ih koštaju, a do kojih neće doći ukoliko se u pravni posao uključi advokat za nepokretnosti koji će kroz ceo proces savetovati u najboljem interesu klijenta.

Drugo, advokat će izvršiti sve provere kako bi ustanovio:

• da li nepokretnost ima određene pravne nedostatke,
• da li je prodavac upisan kao vlasnik nepokretnosti,
• da li prodavac ima poslovnu sposobnost za prometovanje nekretnine,
• da li na predmetnoj nepokretnosti ima više suvlasnika u kom slučaju se postavlja pitanje prava preče kupovine,
• da li je nekretnina stečena u toku trajanja braka u kom slučaju je neophodna saglasnost supružnika itd…

Šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Predugovor obavezuje na zaključenje glavnog ugovora. Predugovor mora biti zaključen u formi koja važi za glavni ugovor, što je u slučaju ugovora o kupoprodaji nepokretnsoti pisana forma i solemnizacija kod javnog beležnika.

Kupoprodajni ugovor – Kapara

Kapara je znak da je ugovor zaključen. U slučaju ispunjenja ugovora kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obaveze.

Prilikom zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ugovorne strane datu kaparu najčešće uračunavaju u iznos kupoprdajne cene.

Šta ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, a data je kapara?

Ako ne dođe do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a za to je kriva strana koja je dala kaparu (kupac), strana koja je primila kaparu (prodavac) može po svom izboru tražiti zaključenje glavnog ugovora ako je to još moguće ili naknadu štete, a kaparu može uračunati u naknadu štete ili je vratiti, a u svakom slučaju se može zadovoljiti primljenom kaparom.

Ako ne dođe do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a za to je kriva strana koja je primila kaparu (prodavac), strana koja je dala kaparu (kupac) može po svom izboru tražiti zaključenje glavnog ugovora ako je to još moguće ili naknadu štete i vraćanje kapare, ili može tražiti vraćanje udvojene kapare.

Šta ukoliko predugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije solemnizovan (overen)?

Kada predugovor o kupopordaji nepokretnosti nije solemnizovan (overen), tada nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor.

Ukoliko ugovorne strane nisu solemnizovale predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, a prilikom zaključenja takvog ugovora je dat određen novčan iznos na ime kapare, važno je istaći da se u tom slučaju taj novčani iznos neće smatrati kaparom.

U tom slučaju, izvršena isplata se jedino može smatrati kao isplata budućeg avansa, pa ukoliko do zaključenja glavnog ugovora ne dođe, prodavac će biti dužan da primljeni iznos vrati, po pravilima sticanja bez osnova.

Forma i bitni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti zaključen u pismenoj formi i overen kod javnog beležnika, pod pretnjom ništavosti.

Pored toga, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sadrži dva bitna elementa, a to su stvar i cena.

Prema Zakonu o deviznom poslovanju kupoprodajna cena može biti izražena u evrima, što predstavnja izuetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos vrši u dinarima.

Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ograničeno je gotovinsko plaćanje, tako da lice koje prodaje robu ili vrši uslugu u Republici Srbiji ne sme od stranke da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti.

Dakle, ukoliko bi cena predmetne nepokretnosti bila više od 15.000 evra, prodavac bi na ruke smeo da primi iznos od 15.000 evra dok bi preostali iznos morao da bude transferisan preko računa poslovne banke. Za kršenje ove odredbe propisan je prekršaj.

Clausula intabulandi

Iako Clausula intabulandi (klauzula kojom prodavac dozvoljava kupcu da se bez njegove dalje saglasnosti i prisustva može uknjižiti kao vlasnik u katastru nepokretnosti) nije jedan od obaveznih elemenata ugovora o kupoprodaji neporetnosti, da bi takav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti bio podoban za upis prava svojine na kupca isti mora da sadrži izjavu prodavca o dozvoli upisa koja nije uslovljena niti oročena.

Samo uz pravilno unetu klauzulu o dozvoli upisa prava svojine, kupac će moći u Katastru nepokretnosti izvršiti prenos prava svojine na svoje ime.

Plaćanje poreza u slučaju kupoprodajnog ugovora o nepokretnosti

Prilikom kupovine nepokretnosti, mogu se javiti dva poreza:

• Porez na prenos apsolutnih prava
• Porez na dodatu vrednost (PDV)

Važno je napomenuti da se ova dva poreza međusobno isključuju i da se ni u kom slučaju ne može stvoriti obaveza plaćanja oba poreza istovremeno.

Poreske obaveze koje teret promet nepokretnosti zavise od toga li se nepokretnost prvi put prometuje. Kod prvog prometa nepokretnosti, prodavac je poreski obveznik i u obavezi je da nakon zaključenja glavnog ugovora plati porez na dodatu vrednost (PDV).

PDV je uračunat u kupoprodajnu cenu. Kupac prvog stana ima pravo da, uz ispunjenje propisanih uslova, izvrši povraćaj plaćenog PDV-a za kupljenu nepokretnost.

Prilikom drugog i narednih prometa, obračunava se i plaća porez na prenos apsolutnih prava. Fizička lica koji su kupci prvog stana i u ovom slučaju imaju pravo na povrćaj u određenom iznosu uz ispunjenje propisanih uslova.

Kupac je u obavezi da podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana zaključenja glavnog ugovora, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana uručenja rešenja.

Zaključak

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ili bilo koji drugi kupoprodajni ugovor je najbolje sastaviti uz pomoć stručnog lica, tačnije advokata koje neće dozvoliti propuste i greške koje mogu biti prilično skupe i protivzakonite.

Naša advokatska kancelarija pruža pravne usluge sastavljanja ugovora o prometu nepokretnosti bilo da je to ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o razmeni i dr.

Za detaljnije informacije budite slobodni da nas kontaktirate i zakažete pravne konsultacije.

Podeli: