Ugovor o zakupu je ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plati određeni iznos, odnosno zakupninu.

Ugovor o zakupu je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima gde su sadržana opšta pravila koja se mogu primeniti na razne vrste zakupa, a pored opštih pravila u našem pravu postoji niz zakona kojima se u celini ili delom uređuju zakupni odnosi, a to su Zakon o stanovanju i održavanju zgrade, Zakoni o korišćenju poljoprivrednog zemiljiša itd.

U praksi najčešće zaključeni ugovori o zakupu jeste ugovor o zakupu stana, o čemu ćemo se detaljnije baviti kroz tekst. 

Forma ugovora o zakupu stana

U našem zakonu pismena forma nije uslov za zaključenje ugovora o zakupu, te se ugovor može zaključiti i usmeno. Zanimljivo je da je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrade predviđeno da se prilikom zaključenja ugovora o zakupu stana zahteva pismena forma. U praksi postoje brojne prednosti ako je ugovor zaključen u pismenoj formi, budući da se tada može na lakši način dokazati šta je ugovoreno i na taj način se sprečavaju eventualne nesuglasice između zakupca i zakupodavca.

Ugovor o zakupu nije potrebno overiti kod notara, on je punovažan i bez overe potpisa. Međutim u praksi overa navedenog ugovora predstavlja dodatnu sigurnost, budući da se overavaju potpisi na ugovoru i kasnije se ne može osporiti da je ugovorna strana potpisala ugovor.

Bitni elementi ugovora o zakupu

Osnovni elementi ugovora o zakupu jesu predmet zakupa i zakupnina.   Zakupnina se najčešće ugovara u novcu, ali može biti i u drugim stvarima, u zavisnosti od dogovora ugovornih strana. Takođe, ugovorne strane određuju da li se iznos zakupnine plaća odjednom ili u ratama, da li se plaća unapred, u toku trajanja zakupa, ili nakon prestanka.

Depozit kao element ugovora o zakupu

Depozit je jedan od elemenata koji se u praksi često javlja u ugovoru o zakupu i on predstavlja novčani iznos koji zakupac isplaćuje zakupodavcu unapred i plaćanjem tog novčanog iznosa zakupodavac štiti sebe u slučaju da dođe do oštećenja stvari ili ako zakupac prekrši nešto što je ugovoreno, ne želi da plati troškove, kao i ako zakupac ne izmiri svoje obaveze plaćanja računa ili otkaže ugovor pre dogovorenog roka.

Depozit koji je unapred isplaćen se obično vraća na kraju, ako je zakupac izmirio sve svoje obaveze i stvar ostavio u ispravnom stanju u kakvom je i bilo prilikom predaje.

Koje obaveze imaju ugovorne strane?

Zaključenjem ugovora o zakupu svaka ugovora strana stiče određena prava i obaveze u vezi sa stvari koja se daje u zakup.

Obaveza zakupodavca

Glavna obaveza zakupodavca jeste predaja stvari. Zakupodavac ima obavezu da preda zakupcu stvar u ispravnom stanju, pod čime se podrazumeva stvar koja je podobna da je zakupac koristi u one svrhe zbog kojih je i zaključio ugovor o zakupu, a koje odgovora onom stanju koje su opisale ugovorne strane.

Zakupodavac zakupljenu stvar predaje u roku koji je predviđen ugovorom, a što ne mora biti isti dan kad je i zaključen ugovor, već stranke mogu da se dogovore o vremenu predaje.

Zakupodavac ima obavezu da održava stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa, pri čemu se pre svega misli na obavljanje onih poslova koji stvar čine funkcionalnom, ali troškove koje nastanu za vreme korišćenja zakupljene stvari, koje se odnose na sitne popravke i troškove redovne upotrebe stvari snosi zakupac.

Zakupodavac neće odgovarati za one nedostatke koje su prilikom zaključenja ugovora zakupcu bile poznate ili mu nisu mogle ostati nepoznate.  

Obaveze zakupca

Pre svega zakupac je dužan da upotrebljava stvar kao dobar privrednik, odnosno kao dobar domaćin i onako kako je ugovorom predviđeno. Na primer, ako je predmet zakupa izdavanje stana ili zgrade u cilju stanovanja, zakupac ne može tu stvar koristiti za druge potrebe, primera radi ne može stambeni prostor pretvoriti u poslovni prostor.

Zakupac mora da plaća zakupninu i to u skladu sa zaključenim ugovorom. Ako zakupac ne plati zakupninu, zakupodavac može pozvati zakupca da u roku od 15 dana izvrši svoju obavezu, te ukoliko ni u ostavljenom roku ne izvrši obavezu, zakupodavac može da otkaže ugovor o zakupu.

Osim plaćanja zakupnine, zakupac ima i druge obaveze koje su predviđene ugovorom. Prilikom zakupa stana ugovorom se reguliše način i rok plaćanja računa od strane zakupca tokom korišćenja zakupljenog stana.  

Nakon prestanka ugovora, zakupac mora stvar vratiti neoštećenu. Ukoliko je zakupac u toku trajanja zakupnine vršio neke promene na stvari, mora odneti dodatke ako je to moguće, a da ne dođe do oštećenja ili zakupodavac može zadržati, ali da naknadi zakupcu vrednost tih dodataka.

Podzakup

Zakupac ima mogućnost da predmet zakupa da trećem licu u podzakup, ali za to mu je potrebna saglasnost zakupodavca i da se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupac sa trećim licem zaključuje poseban ugovor o podzakupu. Davanjem predmeta u podzakup zakupac se ne oslobađa odgovornosti i obaveza prema zakupodavcu. Ono što je bitno jeste da podzakupac može koristiti zakupljenu stvar samo do roka do kada zakupac može korititi stvar i podzakup traje najduže koliko i zakup.

Odnos podzakupa se najčešće javlja u vezi korišćenja stana. U Zakonu o stanovanju propisano je pravilo da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana, ako zakupac bez njegove saglasnosti izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana trećim licima.

Trajanje ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme.

Ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Ako je zakup zaključen na određeno vreme i to vreme protekne, a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac i zakupodavac smatraće se da je zaključen novi ugovor o zakupu koji je neodređenog trajanja, a pod istim uslovima kao i što je bio prethodni.

U praksi može se desiti da prilikom zakupa stana, a nakon proteka vremena na koji je zaključen zakupac ne želi da napusti stan. U takvoj situaciji, ukoliko dogovor nije moguć, način na koji zakupodavac štiti svoja prava jeste podnošenje tužbe i pokretanje parničnog postupka pred nadležnim sudom.

Ugovor o zakupu koji je zaključen na neodređeno vreme prestaje otkazom ugovora koja svaka stranka može dati drugoj strani, pri čemu moraju poštovati pravila o otkaznim rokovima. Prema Zakonu opšti otkazni prilikom otkaza iznosi 8 dana, pri čemu se posebnim zakonima može predvideti drugačiji rok, pa je tako za zaključenje ugovora o zakupu stana propisan otkazni rok od 90 dana.

Prestanak zakupa

Do prestanka zakupa može doći u slučaju:

• proteka određenog vremena,
• otkazom ugovora o zakupu,
• propastom stvari usled više sile,
• smrću stranke.

Pozovite nas

Podeli: