Pravo preče kupovine znači da određena osoba (npr. suvlasnik ili vlasnik susedne parcele) ima pravo prvenstva da kupi nepokretnost pre nego što je prodavac može prodati trećem licu.

Ovo pravo je u našem pravnom sistemu regulisano većim brojem zakona. Primarni zakon koji reguliše pravo preče kupovine je Zakon o prometu nepokretnosti.

Osim ovog Zakona, od značaja su i Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa i Zakon o obligacionim odnosima.

U ovom stručnom tekstu bavićemo se pravom preče kupovine na strani suvlasnika nepokretnosti i pravom preče kupovine na strani vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta.  

Šta je pravo preče kupovine?

Pravo preče kupovine je pravo koje omogućava njegovom imaocu da ostvari prednost pri kupovini određene nepokretnosti u odnosu na ostala lica.

To znači da je vlasnik nepokretnosti koja se prodaje u obavezi da najpre ponudi nepokrenost imaocu prava preče kupovine.

Pravo preče kupovine suvlasnika

Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi srazmerno svom suvlasničkom udelu ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Pitanje je, koje su obaveze suvlasnika nepokretnosti kada želi da proda svoj suvlasnički deo u odnosu na ostale suvlasnike?

U praksi često postoji više suvlasnika nepokretnosti. Institut pravo preče kupovine pruža zaštitu suvlasniku nepokretnosti u slučaju da drugi suvlasnik odluči da proda svoj suvlasnički deo i to na taj način što suvlasnik ima prvenstvo u odnosu na ostale potencijalne kupce.

Suvlasnik koji prodaje svoj deo mora da učini ponudu ostalim suvlasnicima.

Ukoliko ima više od jednog suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima onaj koji ima veći suvlasnički deo, te se ponuda prvo čini njemu. U slučaju da svi suvlasnici imaju jednak deo nepokretnosti, prodavac može da izabare kome će od njih učiniti ponudu.

Uslove prodaje određuje prodavac i njih mora ispuniti imalac prava preče kupovine.

Institut prava preče kupovine primenjuje se samo prilikom prodaje nepokretnosti, ne i ukoliko se nepokretnost daje kao poklon.

Ugovor o poklonu i pravo preče kupovine

Ugovor o poklonu, za razliku od prodaje, u pravilu ne aktivira pravo preče kupovine, jer se ne radi o naplatnom pravnom poslu.

To znači da vlasnik može preneti nepokretnost na drugo lice bez obaveze da prethodno ponudi kupovinu licu koje ima pravo preče kupovine.

Međutim, u praksi se često javlja problem tzv. simulovanog poklona – kada se ugovor o poklonu koristi samo formalno, kako bi se prikrila stvarna prodaja i izbegla zakonska obaveza.

U takvim situacijama, ako postoji dokaz da je zapravo došlo do plaćanja (npr. novčana naknada, prikriveni dogovori), sud može oceniti da se radi o zaobilaženju zakona i omogućiti zaštitu prava preče kupovine.

Obaveza suvlasnika koji prodaje deo nepokretnosti  

Imalac prava preče kupovine mora biti obavešten o prodaji dela nepokretnosti i o uslovima prodaje.

Osnovna obaveza suvlasnika koji prodaje svoj deo nepokretnosti jeste da uputi ponudu ostalim suvlasnicima.

Obavezno je da to učini u pisanoj formi i to preporučenim pismom koji dostavlja istovremeno svim imaoca prava preče kupovine. Takođe, ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, podatke o ceni i ostalim uslovima prodaje.

Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta

Institut pravo preče kupovine primenjuje se i prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta.

Prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik zemljišta koje se prodaje, a nakon njega o prodaji poljoprivrednog zemljišta obaveštavaju se vlasnici susednog zemljišta i njima se upućuje ponuda.

Ako postoji više vlasnika susednih poljoprivrednih zemljišta, lice koje prodaje poljoprivredno zemljište ponudu upućuje onom vlasniku čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.

Ukoliko se poljoprivredno zemljište koje je se prodaje jednakim delovima graniči sa svim susednim zemljištima, imalac prava prava preče kupovine je vlasnik onog zemljišta čija je površina najveća.

Obaveze prodavca i imaoca prava preče kupovine su i u ovom slučaju iste.

Ugovorno pravo preče kupovine

Ističemo da gore navedene vrste prava preče kupovine predstavljaju zakonsko pravo preče kupovine koje nastaje onda kada su ispunjeni uslovi predviđeni zakonom.

Osim toga, postoji i  voljno pravo preče kupovine, koje se deli na testamentalno i ugovorno.

Ugovorno pravo preče kupovine nastaje saglasnošću volja dve strane koje je ograničeno i prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, osim ukoliko nije ugovoreno da će ono prestati ranije.  

Povreda prava preče kupovine

Povreda prava preče kupovine postoji ukoliko nije učinjena ponuda suvlasnicima, odnosno vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta tj. kada nisu obavešteni o prodaji i uslovima prodaje i ukoliko je trećem licu prodata nepokretnost pod povoljnijim uslovima od onih u ponudi.

Takođe, forma zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti je obavezna, te ako ugovor nije zaključen u propisanoj formi, a nepokretnost jeste predata kupcu u državinu, učinjena je povreda prava preče kupovine.

Nepoštovanje prava preče kupovine povlači pravne sankcije u vidu poništaja kupoprodajnog ugovora koji je zaključen sa trećim licem koji nije nosilac prava preče kupovine.  

Tuzba zbog povrede prava prece kupovine

Imalac prava preče kupovine svoje pravo može da zaštiti podnošenjem tužbe nadležnom sudu.

Tužbom imalac prava preče kupovine zahteva poništaj predmetnog ugovora i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima.  

Obaveza tužioca tj, imaoca prava preče kupovine jeste da zajedno sa podnošenjem tužbe nadležnom sudu, položi u sudski depozit iznos trzišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

U slučaju da nije učinjena ponuda, odnosno ukoliko je trećem licu prodata nepokretnost pod povoljnijim uslovima tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

U slučaju da nije zaključen ugovor o prodaji nepokretnosti, a da je nepokretnost predata kupcu u državinu, rok za podnošenje tužbe je godinu dana od dana saznanja za prenos državine, odnosno dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Najčešća pitanja o pravu preče kupovine

1. Da li ugovor o poklonu isključuje pravo preče kupovine?
Ne automatski, ako je poklon simuliran, može biti osporen.

2. Ko ima prioritet kod poljoprivrednog zemljišta?
Suvlasnik, zatim sused, pa država – u zakonom definisanom redosledu.

3. Šta ako nisam bio obavešten o prodaji a imam pravo preče kupovine?
Imate pravo da podnesete tužbu i zahtevate ostvarivanje prava.

4. Da li mogu kupiti pod istim uslovima kao treće lice?
Da, to je suština prava preče kupovine.

5. Koliko traje postupak ukoliko se podnese tužba?
Zavisi od složenosti, ali je ključno da se tužba podnese u roku.

6. Da li pravo preče kupovine može biti ugovorno?
Da, može biti predviđeno ugovorom, ne samo zakonom.

Zaključak

Pravo preče kupovine nije samo formalno pravo, ono je vremenski osetljiv mehanizam zaštite koji zahteva brzu i preciznu reakciju. Najveći problem u praksi nije neznanje o pravu, već propuštanje rokova i pogrešni koraci nakon što do povrede dođe.

Budući da je u reč o kompleksnom pravnom pitanju, bilo da se nađete u ulozi suvlasnika koji prodaje svoj deo nepokretnosti ili ste imalac prava preče kupovine, naš savet je da se obratite advokatu koji je specijalizovan za tu oblast.

Ukoliko vam je potrebna pravna pomoć ili savet, kontaktirajte nas već danas i zakažite pravne konsultacije.

Podeli: