Kupovina nekretnine u Srbiji za strance

Ukoliko ste se odlučili da investirate u nekretnine u Srbiji najpre je potrebno da proverite da li državljani vaše države mogu sticati nepokretnosti u Republici Srbiji, pod kojima uslovima i šta sve podrazumeva kupovina nekretnine za strance u Srbiji.

Pod kojim uslovima strani državljani mogu sticati nepokretnosti u Republici Srbiji

Strani državljani mogu sticati nepokretnosti u Republici Srbiji ukoliko između Republike Srbije i strane države postoji zaključeni bilateralni sporazum koji reguliše pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi, što predstavlja ugovorenu uzajamnost odnosno reciprocitet. Ukoliko ne postoji bilateralni sporazum, potrebno je proveriti da li je ostvaren faktički reciprocitet između država, odnosno da li je u praksi taj reciprocitet ostvaren.

Sa kojim državama postoji reciprocitet

Republika Srbija sa malim brojem država ima ugovorenu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima, dok sa nekim državama uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države: Velika Britanija, Sjedinjenje Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

U pogledu ostalih država sa kojima nije ugovorena uzajamnost, Ministrastvo pravde je utvrdilo postojanje faktičke uzajamnosti sa mnogim državama.

Spisak država čiji državljani mogu da kupuju nepokretnosti u Republici Srbiji

U pogledu država koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzjamanosti je u toku, pa je potrebno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.

Sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu

Sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu je rezervisano isključivo za domaće državljane sa izuzetkom da državljani EU pod veoma restriktivim uslovima mogu da stiču to pravo. Uslovi da bi državljanin EU mogao da stekne pravo svojine na poljoprivrednom zamljištu su:

• • da ima najmanje 10 godina stalno nastanjenje u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta,

• • da isto obrađuje najmanje 3 godine uz naknadu ili bez naknade,

• • da ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu kao nosilac gazdinstva i

• • da ima u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje,

pod uslovom da se radi o poljoprivednom zemljištu najviše do 2ha.

Da li je moguće da stranac kupi nepokretnost u Republici Srbiji ukoliko ne postoji reciprocitet sa njegovom državom

Ukoliko niste iz države sa kojom postoji reciprocitet u pogledu prava kupovine nekretnine u Republici Srbiji, možete prevazići tu prepreku tako što ćete osnovati firmu koja će se pojaviti kao kupac nepokretnosti. O osnivanju firme smo pisali u našem tekstu Osnivanje firme i opšti akti poslodavca.

Provera nepokretnosti sa pravnog aspekta

Nakon što ste utvrdili da možete kupiti nekretnine u Republici Srbiji, potrebno je izvršite sve neophodne provere nekretnine koju planirate da kupite, a što najpre podrazumeva da li je nepokretnost opterećena bilo kakvim teretima, kao što je hipoteka, pravo doživotnog plodouživanja, zabrana raspolaganja itd. Takođe, potrebno je proveriti da li su trenutni vlasnici izmirili sve dažbine koje terete predmetnu nepokretnost. Ove provere mogu da izvrše advokati specijalizovani za nekretnine.

Ugovor o kupoprodaji

Sastavljanje ugovora o kupoprodaji i solemnizacija od strane javnog beležnika su naredni koraci, o čemu smo pisali u našem tekstu Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Dobro je znati da će vam advokat za nepokretnosti pored sastavljanja ugovora o kupoprodaji organizovati celokupan postupak i zakazati overu pred javnim beležnikom.

Kako bi vam advokat za nekretnine sastavio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti potrebno je da priložite kopiju ličnog dokumenta (pasoš, odnosno izvod iz nadležnog registra privrednih subjekata ukoliko je kupac pravno lice). Od podataka je još relevantno da li je kupac koji je fizičko lice u braku kako bi se opredelilo da li nepokretnost stiče kao posebnu imovinu ili bračnu imovinu. Prodavac će morati da pripremi osnov sticanja, odnosno da priloži dokument na koji način je stekao nepokretnost a to može biti raniji ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju, ugovor o doživotnom izdržavanju, sudska odluka itd.

Upis prava svojine

Nakon što se izvrši overa odnosno solemnizacija ugovora o kupoprodaji, izvršiće se upis prava svojine pred Republičkim geodetskim zavodom, odnosno nadležna služba za katastar nepokretnosti će doneti rešenje kojim se novi vlasnik upisuje registar nepokretnosti.

Koje troškove (pored kupoprodajne cene) kupac nepokretnosti ima

Troškovi koji prate pravni posao kupoprodaje su sledeći:

• • troškovi advokata za sastav ugovora o kupoprodaji

• • troškovi overe odnosno solemnizacije ugovora o kupoprodaji od strane javnog beležnika

• • porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5% od ugovorene kupoprodajne cene. Ukoliko se radi o nepokretnosti koja se prvi put prometuje, tada ne postoji obaveza plaćanja poreza ne prenos apsolutnih prava, već se plaća PDV koji je već uračunat u kupoprodajnu cenu gde je poreski obveznik prodavac.

• • taksa za upis prava svojine u Katastar nepokretnosti koja iznosi 5.310,00 dinara.R